Главная / Архив номеров / № 6 (36) 2014 /Статья Проблемы выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (часть 3)

Проблемы выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (часть 3)

Еще в 2008 г. был принят Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами среднего и малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – 159-ФЗ»). Согласно данному закону субъекты малого и среднего предпринимательства, надлежащим образом арендующие государственное и муниципальное имущество в течение 2-х и более лет, имеют преимущественное право на приобретение такого имущества. Однако на практике предприниматели сталкиваются с большими сложностями в реализации такого права, практически всегда приходится обращаться в суд. Мы продолжаем рассказывать об основных спорных моментах применения данного закона и способах решения таких проблем (начало см. в № 3/2014, №5/2014).

Копылов Константин Васильевич, юрист, к.ю.н.

Судьба общего имущества здания в случае выкупа арендуемых
нежилых помещений, находящихся в этом здании

Данный вопрос актуален исключительно для случаев приватизации нежилых помещений, принадлежащих муниципальному образованию «город Екатеринбург».

Муниципальное образование «город Екатеринбург» как собственник и арендодатель часто передает в аренду арендаторам не только нежилые помещения, но и лестничные площадки, лестницы, холлы и иное общее имущество здания. Соответственно, вышеуказанный собственник данного имущества настаивает на выкупе арендаторами этого имущества также по рыночной цене.

В п.п. 1-3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что, исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Таким образом, помещения, являющиеся общим имуществом здания, должны исключаться из состава выкупаемого имущества, что должно существенно уменьшить выкупную (рыночную) стоимость, которую должен будет уплатить арендатор

Взыскание в пользу арендатора убытков, вызванных нарушением
сроков передачи арендуемого имущества

П. 3 ст. 9 159-ФЗ содержит ряд обязанностей уполномоченного органа в случае получения заявления о выкупе арендуемого имущества, связанных с процедурой передачи имущества. Для каждого действия предусмотрены определенные сроки.

Единственной разновидностью убытков, которые взыскиваются в настоящее время арбитражными судами за период просрочки совершения вышеупомянутых действий, является арендная плата, которую арендатор уплатил за этот период времени.

Вместе с тем, арбитражные суды удовлетворяют подобные иски арендаторов только при условии заключения договора купли-продажи арендуемого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество на арендатора.

При этом арбитражные суды правильно исходят из следующего:

Заключение договора купли-продажи арендуемого имущества и проведение государственной регистрации права собственности на объект в установленный срок прекратило бы обязательства арендатора по уплате арендных платежей по договору аренды в связи с совпадением в одном лице должника и кредитора. Следовательно, уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи повлекло причинение истцу убытков, связанных с необходимостью внесения арендной платы за заявленный период.

Особый интерес вызывают вопросы исчисления периода взыскания уплаченной арендной платы в качестве убытков.

В ряде случаев арбитражные суды определяют начало периода взыскания убытков с момента окончания совокупности сроков, установленных п. 3 ст. 9 159-ФЗ (2 месяца – обеспечение заключения договора + 1 месяц – проведение оценки + 2 недели – утверждение условий приватизации + 10 дней – направление проекта договора).

Кроме того, арбитражный суд может продлить начало периода начисления убытков на время, необходимое для узаконения перепланировок арендуемого имущества (см., например, дело № А60-32270/2012), поскольку согласно абз. 11 ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договор на проведение оценки, как единоличного объекта, так и ряда объектов, должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

Период взыскания убытков заканчивается моментом направления (вручения) уполномоченным органом собственником арендуемого имущества арендатору проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Взыскание собственником арендуемого имущества долга по арендной плате за период
осуществления процедуры по заключению договора купли-продажи

Направив или вручив арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества, собственник арендуемого имущества считает, что им исполнены надлежащим образом все действия, перечисленные в п. 3 ст. 9 159-ФЗ. Следовательно, он (собственник арендуемого имущества) имеет право на получение (взыскание) арендной платы за период с момента направления (вручения) арендатору проекта договора купли-продажи и до заключения этого договора.

Данный вопрос актуален в случаях разрешения в судебном порядке спора об урегулировании каких-либо разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества. Рассмотрение указанных споров, как правило, занимает несколько месяцев.

При этом в последнее время не принимаются во внимание доводы арендаторов, в пользу которых закончилось рассмотрение преддоговорных споров, о вине собственника арендуемого имущества в незаключении договора (в необоснованном уклонении от заключения этого договора) и невозможности взыскания долга по арендной плате за период рассмотрения преддоговорного спора на основании ст. 10 ГК РФ (см., например, постановление ФАС УО от 25.07.2013 № Ф09-6854/2013 по делу № А60-50276/2012).

Вместе с тем, в тех случаях, когда между моментом подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и датой получения проекта соответствующего договора купли-продажи прошло значительное количество времени, арбитражные суды считают возможным отказывать в удовлетворении подобных исков. В качестве основания для отказа арбитражные суды указывают тот довод, что если бы собственник арендуемого имущества направил арендатору проект договора купли-продажи своевременно, то даже при наличии разногласий по условиям этого договора и передачи их на рассмотрение суда, такой спор должен был быть разрешен до определенного собственником арендуемого имущества периода взыскания задолженности по арендной плате (см., например, дело № А60-32270/2012).

Автор настоящей статьи предоставляет

свои контакты для общения

с заинтересованными лицами

по вышеизложенным вопросам:

8-961-772-80-62, kopylovkv@mail.ru

Автор: Копылов К.В.

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 6 (36) 2014 С. 9

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/

____________________________________________

Политика конфиденциальности