Проблемы выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (часть 2) / Правовая газета Статус

Главная / Архив номеров / № 5 (35) 2014 /Статья Проблемы выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (часть 2)

Проблемы выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (часть 2)

Еще в 2008 г. был принят Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами среднего и малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – 159-ФЗ»). Согласно данному закону субъекты малого и среднего предпринимательства, надлежащим образом арендующие государственное и муниципальное имущество в течение 2-х и более лет, имеют преимущественное право на приобретение такого имущества. Однако на практике предприниматели сталкиваются с большими сложностями в реализации такого права, практически всегда приходится обращаться в суд. Мы продолжаем рассказывать об основных спорных моментах применения данного закона и способах решения таких проблем (начало см. в № 3/2014).

1. Как можно оспорить рыночную стоимость арендуемого имущества, определенную оценщиком по заданию арендодателя в целях выкупа этого имущества, и добиться заключения договора купли-продажи этого имущества, содержащего условие о правильной выкупной цене имущества, в тех случаях, когда определенная оценщиком стоимость не соответствует реальной рыночной стоимости этого имущества?

1. В тех случаях, когда определенная оценщиком по заданию арендодателя в целях выкупа рыночная стоимость арендуемого имущества не соответствует реальной, арендатор может настаивать на включении в соответствующий договор купли-продажи условия о правильной рыночной стоимости таким же образом, каким арендатор может реализовать свое право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены арендуемого имущества.

В случае, если проект договора купли-продажи арендуемого имущества содержит условие о неправильной рыночной стоимости арендуемого имущества, то в адрес уполномоченного органа собственника арендуемого имущества необходимо направить протокол разногласий с указанием условия о правильной стоимости в течение 30 дней с момента получения проекта договора на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, единственным вариантом оспаривания рыночной стоимости арендуемого имущества (в случае ее несоответствия реальной стоимости) является направление протокола разногласий с необходимым содержанием в адрес соответствующего уполномоченного органа собственника арендуемого имущества после получения проекта договора купли-продажи, в котором отсутствует подобное условие на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ, а в случае отклонения протокола разногласий – подача в арбитражный суд иска о рассмотрении возникшего преддоговорного спора на основании ст. 446 ГК РФ.

При этом при рассмотрении преддоговорного спора арендатору следует заявить ходатайство о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости арендуемого имущества (см., например, дело № А60-32741/2012).

2. Неоднозначное отношение на практике вызывает вопрос о том, на какой момент следует производить рыночную оценку арендуемого имущества. Как правило, между моментом подачи арендатором заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и датой заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (подп. 1 п. 3 ст. 9 159-ФЗ) проходит довольно значительный промежуток времени. В частности, это всегда имеет место при оспаривании арендатором в судебном порядке отказа уполномоченного органа собственника арендуемого имущества в реализации преимущественного права на приобретение этого имущества.

В связи с этим представляется законным и справедливым подход о том, что оценку рыночной стоимости арендуемого имущества надо производить на момент окончания двухмесячного срока, установленного в подп. 1 п. 3 ст. 9 159-ФЗ и увеличенного на срок проведения оценки согласно условиям заключенного договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (см., например, дело № А60-21677/2011).

Включение арендуемого имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, как обстоятельство, исключающее возможность выкупа арендуемого имущества

Согласно п. 4 ст. 3 159-ФЗ одним из обязательных условий реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества является то обстоятельство, что арендуемое имущество не было включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – «перечень»).

Зачастую собственник арендуемого имущества проявляет чудеса изобретательности, чтобы искусственно создать препятствия для реализации арендаторами принадлежащего им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В частности, сразу же после вступления в силу 159-ФЗ (и соответствующих изменений в данный Федеральный закон, продлевающих срок его действия) собственник арендуемого имущества включает в перечень все имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства. Это характерно для имущества, собственником которого является муниципальное образование «город Екатеринбург».

Судебно-арбитражная практика уже выработала подходы к оценке таких ситуаций. В случаях, если включение в перечень конкретного арендуемого имущества имело место в период действия соответствующего договора об аренде этого имущества, то арбитражные суды признают такие действия злоупотреблением правом на основании ст. 10 ГК РФ (см., например, дело № А60-34402/2013). Если все это произошло до момента заключения договора об аренде имущества, тогда арбитражные суды признают такие случаи соответствующими закону (см., например, дело № А60-33824/2013).

Применительно к спорам, связанным с оспариванием законности включения в перечень арендуемого недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования «город Екатеринбург», дополнительно можно также сослаться на нарушение установленной процедуры включения конкретного арендуемого имущества в перечень.

В муниципальном образовании «город Екатеринбург» перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург», утвержден постановлением Главы г. Екатеринбург от 04.03.2009 № 521.

Порядок формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург», утвержден решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 12/72.

Так, согласно подп. 3 п. 7 Положения «О порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург» (Приложение № 1 к решению Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 12/72) в перечень включаются нежилые помещения, строения, сооружения, используемые по целевому назначению субъектами малого и среднего предпринимательства для:

- осуществления розничной торговли (продуктами питания, хозяйственными товарами, книгами, канцелярскими товарами), а также комиссионной торговли;

- осуществления бытового обслуживания (парикмахерские, мастерские по ремонту обуви, бытовой техники, мебели, часов, ювелирных изделий, швейные ателье, фотоателье, химчистки, прокат инструментов);

В муниципальном образовании «город Екатеринбург» в перечень часто включаются объекты недвижимости, целевое назначение которых не указано в вышеизложенном списке.

С учетом этого, арендаторам имеет смысл проверять соответствие целевого назначения арендуемого имущества перечисленным в вышеприведенной норме в каждом конкретном случае включения арендуемого имущества в перечень. В случае выявления подобного несоответствия арендаторы вправе оспаривать действия собственника арендуемого имущества по включению арендуемого имущества в перечень по данному основанию.

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 5 (35) 2014 С. 7-8

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/