Главная / Архив номеров / № 2 (10) 2012 /Статья Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ в 2011 году

Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ в 2011 году

Как изменился Жилищный кодекс в 2011 году

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены значительные изменения в документ, регулирующий основы жилищно-коммунальных отношений.

Одна из главных целей закона – обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме (МКД) при выборе любого из трех способов управления домом (напомним, это непосредственное управление собственниками, ТСЖ и управляющая компания). Собственники должны реально участвовать в управлении домом независимо от того, какая организация обслуживает его. Закон делает попытку предотвратить создание «номинальных» ТСЖ.

Закон вступил в силу 18.06.2011 года

Он внес изменения в федеральные законы:

•            Жилищный кодекс РФ

•            Закон «Об электроэнергетике»

•            Закон «О теплоснабжении»

•            Закон «О персональных данных»

•            Закон «О защите прав юридических лиц при осуществлении государственного контроля» и др.

Управление многоквартирными домами

Изменения затронули как вопросы организации и деятельности ТСЖ, так и вопросы деятельности управляющих компаний и жилищных кооперативов. Появились новые нормы, действующие при смене управляющей организации. Введен новый орган – Совет многоквартирного дома. Установлен новый порядок проведения общих собраний собственников путем заочного голосования. 

Создание ТСЖ

Ранее для создания ТСЖ достаточно было представить в налоговую инспекцию протокол общего собрания собственников и данные членов правления. Регистрация происходила почти автоматически.

Как стало:

•      протокол должны подписать все собственники, проголосовавшие за создание ТСЖ (ст. 136);

•      необходимо представить сведения о долях в праве общей собственности в отношении всех проголосовавших на собрании;

•      региональные власти проверяют соответствие устава закону, правомерность создания ТСЖ;

•      при наличии нарушений - выносится предписание или происходит обращение в суд.

Создание ТСЖ в новостройках

До внесения изменений застройщики самостоятельно создавали «карманные» ТСЖ со «своим» правлением. Собственники пока неорганизованны, поэтому такие ТСЖ могли действовать годами. На ТСЖ списывались строительные недоделки и коммунальные долги строителей.

Как стало:

•      статья 139 ЖК, позволявшая создавать ТСЖ будущими собственниками, утратила силу;

•      отбор управляющей компании осуществляется по конкурсу органом местного самоуправления в течение 10 дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 13 ст. 161);

•      собственники после ввода дома в эксплуатацию вправе создать ТСЖ.

Одно ТСЖ на несколько домов

Такие товарищества, созданные на несколько больших домов, часто были практически неуправляемыми для собственников. 

Как стало:

•      возможность образования одного ТСЖ на несколько МКД ограничена. Общее число квартир в них не должно превышать 30. Введен усложненный порядок принятия решений (ч. 2 ст. 136);

•      предусмотрена возможность разделения товарищества, созданного в нескольких домах, и выделения из него (ст. 140);

•      выделение – если один или несколько домов захотят управлять своим домом (домами) самостоятельно, теперь будет достаточно решения собственников жилья в этом доме (домах), а не всего многодомного ТСЖ.

Деятельность управляющих компаний

До внесения изменений любая коммерческая организация, имеющая намерение управлять МКД, это делала. Регуляторы этой деятельности отсутствовали. Зачастую возникали «рейдерские войны» между УК за возможность управления домами.

Как стало:

•      установлены общие требования к деятельности по управлению МКД - соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о техническом регулировании, пожарной безопасности и др.;

•      лица, занимающиеся управлением МКД, а также содержанием и ремонтом общего имущества в доме, обязаны уведомлять региональные власти о начале своей деятельности;

•      договор управления МКД от имени собственников заключает председатель совета МКД.

Совет многоквартирного дома (ст. 161.1)

Ранее действовавшим законодательством такой орган не был предусмотрен.

Обязательно создание совета, если:

•         в доме более четырех квартир;

•         ТСЖ не создано, дом не управляется ЖК.

Процедура избрания:

•         избирают собственники на общем собрании, они же избирают председателя совета;

•        избирается из числа собственников;

•         если собственники в течение года не изберут совет МКД, то орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников для выбора способа управления МКД - избрание в данном доме совета МКД, председателя совета, либо создание в данном доме ТСЖ.

Срок полномочий

•        2 года, если общим собранием не установлен иной срок;

•        действует до переизбрания на общем собрании собственников или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Полномочия Совета МКД

•        обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в МКД;

•        вносит предложения о порядке пользования общим имуществом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;

•        вносит предложения о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества;

•        осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД; 

•        представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в МКД отчет о проделанной работе.

Председатель Совета МКД

•         при заключении договора управления МКД вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора;

•         заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления МКД на основании доверенности, выданной собственниками;

•          выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме.

Комиссии собственников помещений (ст. 161.1)

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления МКД.

Комиссии собственников помещений в МКД избираются по решению общего собрания собственников помещений в доме или по решению совета МКД.

Пример комиссии – комиссия по оценке проектов договоров

Организация и проведение общих собраний

Теперь любые собрания (как общие собрания членов ТСЖ, так и общие собрания собственников) должны проводиться по такой схеме - сначала очное, а потом, в случае отсутствия кворума, заочное голосование (новая редакция пункта 1 статьи 47 ЖК РФ).

Появилась возможность уведомлять членов ТСЖ не только путем письменного уведомления, но иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом ТСЖ (Ст. 146).

Исключена норма о том, что общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствует более половины членов ТСЖ, теперь должны присутствовать члены ТСЖ, обладающие более 50% голосов (ст. 146).

Изменения в компетенции ОС членов ТСЖ

•        к компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесено избрание председателя правления, если это предусмотрено уставом, а также досрочное прекращение полномочий членов правления и ревизионной комиссии (ст. 145);

•        из компетенции общего собрания членов ТСЖ исключено утверждение годового плана о финансовой деятельности и вместо этого даны полномочия по утверждению    

 - годового плана содержания и ремонта общего имущества,

- смет доходов и расходов товарищества на год. 

Общее имущество

Состав общего имущества (ст. 36)

В состав общего имущества включены не только сугубо технические объекты, но также и помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. 

Принятие решения о проведении текущего ремонта общего имущества

Законом введено изменение, при котором квалифицированное большинство голосов (2/3 от общего количества голосов) оставляется только для капитального ремонта и реконструкции МКД. Для текущего ремонта элементов общего имущества в МКД вводится простое большинство голосов от числа голосов присутствующих на общем собрании (как и для выбора способа управления).

Контроль за деятельностью управляющих организаций

До 1 марта 2012 года товарищества собственников жилья обязаны представить в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ заверенные председателями товариществ собственников жилья копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в уставы товариществ.

До 1 марта 2013 года уполномоченные органы исполнительной власти обязаны проверить правомерность принятия  решений о создании товариществ собственников жилья, решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в МКД условий договоров управления МКД и порядок заключения таких договоров.

ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала направлять его в региональные органы государственной власти (ст. 138).

Региональные органы государственной власти вправе проверяют обоснованность создания ТСЖ, законность их уставов, избрания их руководителей. По заявлениям собственников - обязаны проверять правомерность принятия общими собраниями решений. Вправе выдавать предписания и обращаться в суд (ст. 20). ТСЖ обязаны в течение 3 месяцев представлять тексты изменений в уставы (п. 10 ст. 138).

Контроль со стороны органов местного самоуправления (ст. 165)

Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в МКД, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ о невыполнении управляющей организацией обязательств по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок.

В случае выявления невыполнения управляющей организацией условий договора управления МКД орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Введена новая статья 143.1 – права членов ТСЖ и собственников, не являющихся членами ТСЖ.

Все собственники имеют право ознакомиться со следующими документами:

•        устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

•        реестр членов товарищества;

•        бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения;

•        заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

•        документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

•        протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

•        документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования;

•        техническая документация на МКД и иные связанные с управлением данным домом документы.

Другие изменения

•        из обязанностей ТСЖ исключена обязанность заключать договоры с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ (ст. 138), хотя сами по себе такие договоры заключаются (п. 6 ст. 155);

•        членам ТСЖ вменяется в обязанность представлять сведения, позволяющие его идентифицировать и осуществлять связь с ним (ст. 143);

•        член правления ТСЖ не вправе доверять другому лицу исполнение своих обязанностей члена правления (ст. 147);

•        в новостройках обязанность по внесению платежей возникает после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и получения помещения по акту (ст. 153);

•        состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ;

•        членам правления ТСЖ запрещено совмещать свою деятельность в правлении с работой в товариществе по трудовому договору (в то же время подп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ позволяет членам правления, в том числе председателю правления, получать вознаграждение за свою работу в правлении по решению общего собрания членов ТСЖ).

Что убрали из законопроекта?

Планируемые изменения касались многих вопросов, но часть из них в ходе рассмотрения Государственной Думой была исключена.

Так, изначально предполагалось включить в Жилищный кодекс РФ нормы, определяющие особенности деятельности саморегулируемых организаций управляющих организаций. Предполагалось с 1 января 2013 года ввести обязательное членство управляющих организаций в саморегулируемой организации. Один из разработчиком изменений Павел Крашенинников сообщил, что этот вопрос вынесен из Жилищного кодекса и будет рассмотрен отдельно, так как пока институт управления домами еще формируется, слишком на этом поле неспокойно. Поэтому отдавать весь контроль в собственные руки бизнеса пока рано.

Предполагалось также ввести административную ответственность за ряд нарушений в жилищно-коммунальной сфере, однако эти изменения в итоговый документ не вошли.

Автор: Силиванов Алексей Владимирович, Директор ЮК «КОНУС»

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 2 (10) 2012 С. 3-4

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/