Главная / Архив номеров / № 1 (58) 2018 /Статья Ограничение прав на земельные участки (установка сервитутов)

Ограничение прав на земельные участки (установка сервитутов)

Максимова Е. В.,
судья Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга

Конституция Российской Федерации установила возможность иметь землю на праве собственности. По состоянию на 01.01.2016 в собственности граждан и юридических лиц находилось 7,8% земельного фонда страны.

С развитием права собственности на земельные участки получает развитие правовой институт ограничений прав на землю, появляется необходимость в нормативном регулировании отношений между владельцами коммуникаций и собственниками земельных участков.

Определение пределов и ограничений собственнических прав отмечается в современной литературе как тенденция в развитии гражданского законодательства. Например, относительно сервитутов есть мнение о том, что «исследование этой разновидности вещных прав является в настоящее время очень актуальной задачей правовой науки».

Наибольшее распространение получил такой вид ограничения прав, как сервитут. Право пользования чужой вещью, институт сервитута были известны еще римскому праву.

Существуют частные и публичные сервитуты. Отношения по поводу публичного сервитута регулируются ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

В соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может быть установлен как на весь земельный участок, так и на его часть. Часть земельного участка, в отношении которой установлен сервитут, ставится на кадастровый учет. В силу ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав является образование части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости.

В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее – Обзор от 26.04.2017), разъяснено, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.

Сервитутным правам присуще право следования. Это значит, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 23 ЗК РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Вот как это правило было оформлено римскими юристами: «Действительно, не следует позволять ему ходить и ездить через сам дом или через середину виноградника, так как проход или проезд с одинаковым удобством может производиться через другую часть имения с меньшим вредом для имения, которое обременено сервитутом. Но установлено, что там, где он впервые проложил путь, только по тому пути он и должен ходить и ездить и не властен больше изменить его» (Цельс в 5-й книге «Дигест»).

В п. 7, 9 Обзора от 26.04.2017 указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Отметим также, что суть ограничений прав собственника состоит не в осуществлении активных действий в интересах каких-либо лиц. Природа сервитута не в том, чтобы кто-либо произвел какое-либо действие, например, уничтожил зеленые насаждения, или предоставил более приятный вид на окружающую участок соседа местность, или расцвечивал его как свой, но в том, чтобы лицо допускало что-либо или не делало что-либо (Помпоний в 33-й книге «Комментариев к Сабину»).

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Постановлением Правительства Свердловской области от 22.05.2013 N 652-ПП установлен Порядок определения платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей (п. 12 Обзора от 26.04.2017).

Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В Обзоре от 26.04.2017 разъяснено, что действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашения о сервитуте или его условиях.

В силу п. 4 ст. 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ. Лицо, владеющее земельным участком, в пользу которого установлен сервитут, имеет право требовать устранения нарушения его права проезда.

Собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку ( ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе и к арендатору этого участка, создающему такие препятствия.

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 1 (58) 2018 С.

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/